2013年10月16日上午，中国航空器材集团公司(以下简称中航材集团)所属上海浦东航空实业发展公司整体产权及中航材集团对其107235万元债权项目，在北京产权交易所(以下简称北交所)竞价交易大厅高溢价竞价成功，这是中国(上海)自由贸易试验区(以下简称上海自贸区)自2013年9月29日成立以来的第一宗区内地块成交项目。
一、项目背景
中航材集团是国务院国资委管理的中央企业之一，是中国民航六大航空运输及保障集团之一，是专门从事飞机采购及航空器材保障业务的专业公司。近30年来，公司为国内各大航空公司购买和租赁飞机共计2000余架;进口了数量众多的各种机场配套设施、专用车辆及大型的空中交通管制系统和校验设备等。
作为该产权项目的管理部门以及转让操作部门，中航材集团规划发展部根据2012年集团工作会议精神，在全面考虑中国航空器材上海有限公司及标的企业上海浦东航空实业发展公司的实际运营情况后，组织集团各相关职能部门进行了科学论证，最终决定公开挂牌转让航空实业整体产权及集团对其全部债权，以便迅速回笼资金，推动中航材集团在其他业务领域的发展。
该项目拟转让的标的企业主要资产为位于上海市外高桥保税区美盛路55号的15亩工业仓储地，占地面积为10005平方米，地上建筑共有5栋，总建筑面积为1439549平方米，主要用于仓储、展示、办公等。项目地块距离6号线地铁站步行只需5分钟，距离上海自贸区管委会28公里。标的企业全部净资产评估值为630929万元。适逢2013年8月22日国务院正式批准设立上海自贸区，该项目所在的外高桥保税区正位于国务院划定的自贸区范围内。
二、项目运作历史沿革
早在2012年上半年，中航材集团就在北交所组织下进行了该项目的预挂牌招商推荐活动。作为北交所首批“中央企业全要素综合服务特邀服务机构”、连续多年拥有“十佳会员”荣誉称号的北京九汇华纳产权经纪有限公司(以下简称九汇华纳)嗅觉敏锐，认为该项目是个好项目，主动出击，为中航材集团提供有关国有企业改制政策、国资产权转让法规、国资产权交易操作流程等咨询服务，并组织旗下房地产研发部精兵强将赴现场进行实地考察，编写了该项目的《投资价值分析报告》。中航材集团规划发展部领导极为关注该项目的招商情况，多次参与项目招商方案策划。2012年11月与12月，九汇华纳北京总部携上海办事处共同为中航材集团在上海市组织了两场投资人专项推荐会。
2013年3月，九汇华纳拜会中航材上海公司领导，就项目推荐情况做详细汇报。中航材集团经过研究，决定正式委托九汇华纳作为该项目的产权经纪委托会员单位。在该项目进行挂牌资料准备期间，九江华纳借助北交所平台第二次进行预挂牌招商推荐，并择时正式挂牌。
经过中航材集团领导的周密策划，以及九汇华纳的认真准备，该项目终于在2013年8月29日以超出评估值近一倍的12亿元的价格在北交所正式挂牌。
挂牌期间，九汇华纳充分利用上海自贸区的概念，进一步修正《投资价值分析报告》并加大推介力度，向不下上千家企业和个人进行了各种方式的推介，前后组织几十拨投资人前往现场调研。
截至2013年9月28日挂牌期满，九汇华纳共征集到6家符合受让资格条件的意向受让方,其中有4家意向受让方法人交纳了交易保证金。按照网络竞价实施方案的约定，该项目于2013年10月16日在北交所网络竞价大厅进行公开竞价。经过总计81轮次的激烈角逐，该项目最终以23亿元成交，溢价11亿元，溢价比例9167%，与中航材集团备案的资产评估值相比，溢价率高达21158%，与最初的账面资产相比，更是溢价23倍。中航材集团规划发展部领导也来到北交所竞价交易大厅，观摩了网络竞价全过程，并现场指导网络竞价工作。
竞价现场全体到场嘉宾、工作人员以及旁观者都为该项目的精彩竞价投以热烈的掌声，一者工业用地竟然拍出了1500万元/亩的价格，为国有资产大幅度增值而高兴;二者为受让方慧眼识珠而喝彩;三者为作为中国国有要素市场建设的排头兵产权交易所及产权经纪会员，发挥“通过公开竞价修正资产评估价格”这一独有功能而欢欣鼓舞。
2013年10月23日，由北交所主办、九汇华纳协办的该项目签约及资料交接仪式在上海自贸区隆重举行。
鉴于该项目是上海自贸区设立以来的首宗产权交易项目，也是首个土地流转项目，又是少有的高溢价项目，中航材集团及北交所、九汇华纳的领导都高度重视。中航材集团孙博副总经理、规划发展部冯春燕总经理，北交所吴汝川董事长、朱戈总裁，九汇华纳徐世湘董事长等都亲临签约仪式。部分中央企业领导、私募基金等机构亲临现场证签。中央电视台、上海东方卫视、时代周报、中国证券报、上海证券报等国内知名媒体进行了现场报道。CCTV13、CCTV2迅速以“上海自贸区首个地块高溢价成交”为题做了报道，东方电视台、国内大量媒体纷纷转载或做了深入连续报告。一时间，上海自贸区首个地块项目成交的消息传遍大江南北。
该项目的高溢价成交，不仅整体提升了上海自贸区的土地价值，更向自贸区现有土地和房产持有者(大部分是国有企业)传达了积极乐观的信号。
为确保该项目完满收官，作为北交所自2012年以来一直主推的“中央企业全要素综合服务”的践行先锋，九汇华纳在签约仪式结束当天即与上海自贸区相关职能部门积极沟通，全面调研上海自贸区后续土地变性等配套扶持政策的落实;同时向上海自贸区相关领导全面介绍了该项目成交的全过程。为此，上海自贸区管委会有关领导对产权交易平台及产权经纪机构所起的作用给予高度认可，表示会积极配合做好后续各项工作。
三、项目的现实意义
上海自贸区建设是国家战略，是先行先试、深化改革、扩大开放的重大举措，意义深远。这项重大改革以制度创新为着力点，重在提升软实力，各项工作影响大、难度高。
上海自贸区建设不仅仅是完善自由贸易功能，更重要的是试点投资和金融的自由化，无疑将吸引国内外大量的企业进驻。但是，据业内专家估计，区域内大部分土地已经被开发完毕，可供开发的土地仅有10%左右，而且大部分是工业用地，升值潜力最大的商业用地不多。
上海自贸区原有土地规划按功能区块划分，但上海自贸区挂牌后，欲在区内开设业务的国内外企业蜂拥而来，因而土地供求矛盾极大。以外高桥为例，基于保税区的性质，区内土地多以仓储、物流等工业用地为主，区内办公项目不足。由于区内新增土地有限，现存土地又以工业用地为主，通过改变土地性质“盘活”既有土地解决“地荒”的问题，显得迫在眉睫。
该项目正面临上海自贸区成立以来的招商土地奇缺之际，极可能为政府解决上海自贸区内商业地块地荒破题，即积极创新区内土地政策，将工业地产直接转为商业地块。该项目的顺利成交，客观地说，推动了上海自贸区地荒问题的解决;也可以说，这是中央企业国有资产产权交易助推国家战略实施的又一例证。
九汇华纳作为致力于为国有企业提供服务的专业机构，在中航材领导、交易所领导的支持下，通过认真细致的筹划和艰苦的推介工作，让原本很难盘活的闲置资产高溢价成交，让国有资产大幅度增值。经过九汇华纳不断地创新服务，协同组织签约仪式及媒体报道、与管委会领导沟通、协助受让方利用土地与自贸区管委会谈判，一件简单的产权流转项目，不仅成为利用产权交易平台盘活国有资产的典范，同时成为国家自由贸易区战略实施的一个重要里程碑。